Recientemente ha surgido un fuerte interés por las viviendas prefabricadas, gracias a la facilidad y rapidez en instalar y disfrutar de una vivienda de diferentes tamaños y estilos elegida por catálogo pero…

¿Se puede instalar una vivienda industrializada o prefabricada en cualquier terreno de nuestra propiedad?

La respuesta rápida es no. Es necesario saber que, en España, el uso del suelo es un sistema reglado y por tanto, el ser dueño de una parcela o porción de ella, no faculta el hecho de poder realizar sobre ella lo que se considere, sin atender a la normativa urbanística.

Todo el territorio nacional está ordenado por instrumentos de ordenación general de ámbito municipal o de ámbito supramunicipal en el caso de los municipios muy pequeños.

Es en esos instrumentos de ordenación (Plan General de Ordenación Urbana, Normas Urbanísticas Municipales…) donde se especifican las condiciones de cada parcela.

Por norma general, ya que el urbanismo es una disciplina que depende de cada comunidad autónoma, y existen su variantes y excepciones, el territorio se divide en tres clases de suelo, Suelo Urbano, el que es apto para construir de forma directa, el suelo Urbanizable, el que se puede transformar para construir en un futuro, y el Suelo Rústico, en el que no se puede construir*. (veremos más adelante que no es tan tajante esta afirmación)

Mi parcela está clasificada como Suelo Urbano, ¿Puedo ya instalar la vivienda industrializada?

Además de las clases de suelo, existen dos condiciones importantes que se han de tener en cuenta, y que existen para todas las clases de suelo:

  • Condiciones de uso: que especificará los usos permitidos a desarrollar en la parcela, los usos compatibles con el permitido o autorizables, y los prohibidos.
  • Condiciones de edificación: que indican las condiciones que deben reunir las edificaciones que contengan dichos usos; como por ejemplo número de alturas máximas, superficie construida máxima, separación a otras parcelas…

Es decir, puede que tengamos una parcela en Suelo Urbano, pero que el uso permitido sea distinto al residencial en el planeamiento, aunque sea una parcela que lleve años vacía, aunque sea de tu propiedad o esté llena de vegetación…Lo que dice la normativa es que el uso principal permitido es distinto al residencial o que el uso residencial está prohibido.

Las viviendas prefabricadas o industrializadas, están dentro del uso básico Residencial, con lo que, si es un uso permitido o compatible, si que se podría instalar la vivienda, solicitando licencia, junto con la presentación de un proyecto firmado por técnico competente, donde, al menos, se justifique el cumplimiento de las condiciones de uso, edificación, seguridad, accesibilidad, etc. que establezca la normativa.

Si la parcela está clasificada como Suelo Rústico ¿No puedo instalar una vivienda prefabricada?

El suelo rústico tiene sus particularidades, y en general, está pensado para las actividades no constructivas, como las agrícolas, y para proteger espacios naturales como arboledas y demás. Sin embargo, suelen estar permitidas las construcciones vinculadas a la explotación o actividad, como por ejemplo las naves para guardar tractores, naves para almacén de grano, naves para granjas…y excepcionalmente se permiten viviendas vinculadas a la explotación, a modo de vivienda para guarda y custodia de la finca, ya que el suelo rústico suele estar alejado del Suelo Urbano.

En ese caso, si que se podría solicitar licencia para una vivienda prefabricada, pero (generalmente) tendrá que estar vinculada a una actividad o explotación, y siempre y cuando no se superen las condiciones de edificación previstas en el planeamiento; es decir, puede que la ordenanza establezca una superficie máxima construida y ya se haya agotado por las construcciones previas de la explotación.

Si la parcela está clasificada como Suelo Urbanizable ¿Puedo instalar la vivienda industrializada?

El suelo urbanizable, está clasificado así porque implica que es necesario una transformación y gestión previa para poder alcanzar la condición básica de suelo urbano. Previamente es necesario realizar unas obras de urbanización de calles y viales, así como una gestión del sector. Habría que tramitar una “autorización de uso provisional” (puede variar de nombre según la comunidad autónoma) en la que se solicite el uso residencial (vinculado a la actividad agrícola, cinegética o similar) hasta que se tramiten los instrumentos de ordenación detallada y gestión urbanística que desarrollen el sector urbanizable. En cuyo caso, las condiciones son iguales a las que hemos visto en el suelo rústico; ya que lo que se está pidiendo es que mientras se transforma el suelo de urbanizable a urbano, permitan o autoricen hacer un uso provisional del suelo.

Cabe destacar que esas viviendas construidas mediante un uso provisional, no son hipotecables ni indemnizables para la posterior gestión urbanística.

 

EN CONCLUSIÓN:

Antes de lanzarse a adquirir una vivienda industrializada, es necesario que se compruebe en el planeamiento municipal, la posibilidad de su instalación, ya sea por medios propios o a través de un informe o consulta a un técnico urbanista que pueda asesorar en la tramitación y en las condiciones de uso y edificación de la parcela correspondiente.

Si necesitas un informe de posibilidades urbanísticas de tu parcela, orientada a la implantación de un uso concreto (vivienda industrializada, por ejemplo) desde G-33 estamos a tu disposición.